談談公證（二）委托公證之殤

harverychina

在誠信得不到認可的環境中，你的信用在不提供財產擔保的情況下的經濟價值可能只是額度幾千的信用卡——奢談以信用獲得貸款或因誠信而獲得較低利率的貸款。在這種環境中，私人權益的空間是被壓制的，你私人出具的授權委托書很容易被“正常人”質疑為不知是否本人簽署而不被認可，委托公證被法律——更多的是國家部門政策賦予神奇色彩，挺身而出：委托人憑借委托公證終于把自己的事務交由受托人進行代理。本文，孫潭律師以二手房交易中的委托公證為例，帶你了解委托公證的風險。
故事一：無證房屋，公證無異
2010年，A與B簽訂《房屋買賣協議》，約定A向B購買沙坪壩某住房一套。協議項下房屋在簽約時仍未辦理房地產權屬證書，A因價款便宜而出價購買。雙方此后到公證處辦理委托公證并取得《公證書》，A是受托人。委托權限為B委托A辦理房屋權屬證書、與其他人簽訂房屋買賣合同、收取售房款、辦理過戶手續等。該房屋此后一直無法辦理房地產權屬證書。
孫潭律師點評：
1、委托公證的《公證書》僅指向委托書。一般情況為委托人在公證人員面前親自簽字、捺印，據此來證明該人在未受脅迫的情況下自愿授權；
2、A對無證房屋的權限來源于B的委托，A的權限不會大于B；
3、B無法對無證房屋進行過戶交易，《公證書》并不能讓B取得無證房屋的處分能力（如辦理房地權屬證書、過戶等）。

故事二：過度授權，錢房兩空
2014年，張某與王某簽訂《重慶市房屋買賣合同》，約定張某向王某購買江北某小區住房一套。張某通過某公司來借款用于支付王某的購房款。此后，王某在公證處進行委托公證并取得《公證書》，石某（與某公司存在利害關系）是公證委托中的受托人，委托權限為王某委托石某代辦兩證合一并領取、代售房屋并收款、辦理過戶、代為配合買方辦理按揭手續等涉及房屋交易的所有權限并可以轉委托。2015年，張某與某公司等發生居間、借款糾紛，張某同時發現向王某購買的住房已經被過戶到其他人名下。
孫潭律師點評：
1、公證處不審查授權范圍是否必要；
王某公證的授權范圍不當多余。從王某與張某的房屋交易情況來看，王某僅需要授權石某代辦兩證合一及領證，代辦過戶給張某等圍繞與王某的房屋買賣合同的履行有關的事項即可。
2、王某超過必要限度的其余授權事項給張某錢房兩空的結果埋下了隱患；
在張某在與相關主體發生糾紛時，受托人石某無需經過王某同意將房屋出售并過戶給了其他人、收取了房款。石某以王某名義進行的上述行為直接導致了張某沒有取得房屋所有權。
3、就該案公證事項判斷，公證書中授權委托書未必有效：如王某為無民事行為能力人、限制民事行為能力人等。

委托常見風險及防范：
1、一房二賣；
公證委托無法讓買房人避免一房二賣帶來的風險，卻相反加大了一房二賣的風險，畢竟可能增加有權處分房屋的人員數量。買房人為了取得房屋所有權或保障房款安全，穩妥的做法為：一、及時去辦理過戶登記；二、辦理預告登記；三、辦理抵押登記，獲得對抵押房屋的優先權。上述法律效果均得益于物權，與是否公證無關。
2、冰糖葫蘆；
無證房屋因受法律規制而無法進行交易，即便進行了委托公證也無法達到過戶的目的及防范一房二賣的風險。委托公證和轉授權可能讓無證房屋權益人（委托人）、購房人（公證人受托人）、第三人（與受托人簽訂合同的其他人）像糖葫蘆一樣串聯，加大了無證房屋的法律風險波及面。于此，買房人應當慎重對待無證房屋，了解清楚該房屋無法辦理權屬證書的原因，切不可為了貪圖利益而將自己置于泥潭之中。
3、見財起意。
委托關系中信任因素極為重要，畢竟委托人系將自己對財產的處分——有時就是該人的所有身家交由受托人辦理，親朋或對才能、人品有相當了解的人之間才會產生信任。不加考察，羊入虎口，就容易發生受托人見財起意，以侵權、違法甚至犯罪的方式坑害委托人。于此，委托人應審慎確定授權范圍并就委托雙方之間的權利義務進行明確約定。