商業和二手房看房經驗分享 萬科火鍋一條街、復地上城等

宮浩-SEAN

這次給大家分享四個盤的看房經驗分享

第一篇/ 萬科火鍋一條街：氣質可以來得更猛烈一些

      
      

yilse

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有一個以前的同事，在我公眾號下面留言，問能不能說一下商業市場，或是一些具體案例。

我只能試試，因為一個商業項目的成功，很難有什么規律可以總結。

但過去10多年，很多所謂專家卻很喜歡干這件事：《商鋪投資十大金律》、《如何抓住黃金旺鋪》……，如果他真有這個水平，早就富得流油了，買游艇泡明星都來不及，哪里還有空坐在電腦面前苦口婆心的碼字講道理。



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事實上沒有任何一種商鋪，可以做到穩賺不賠：

有人信奉商圈——但那些十多年前投資黃金海岸的人，七八年前投資朗晴廣場的人，一定不這么認為。

有人信奉主干道——華新分流道算主干道吧？車流量大吧？但招商錦星匯的門面，我并不覺得它應該很值錢。

有人信奉開發商，好像只要是這些公司開發的商業都是金寶卵，只要買到一間就可以坐在家里等它下蛋——4年前我有兩個朋友分別買了兩個商鋪，背后開發商的名字那叫一個響，但4年來這幾個商鋪的收益，還趕不上3年期定期存款利息。

還有人信奉消費者，似乎只要周邊有錢人多一切都不問題——新牌坊和加州片區不缺有錢人吧，恒大中渝廣場現在做成了什么鬼樣子？  

  

╮_那段﹎.

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但這么多商鋪變成“傷鋪”，絲毫沒有影響到開發商吹牛的熱情，以及喊出天價的信心。

某綜合體項目，充其量只能算一個社區中心，一樓位置好點的商鋪，居然要價七八萬。

重慶西面，一些鳥不下蛋的地方，旁邊到處都是交房一兩年依然空置的門面，一樓臨街商鋪，居然也敢賣2萬多。



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要做一個好的商業項目，其實邏輯并不復雜：你能把一大波好商家拉到一起，就成功了。

舉一個例，人和古木峰立交旁邊，有一片集中做餐飲的地方，里面百樂門、鎮三關、古木峰食堂、喳喳老火鍋、口湘堂等等，我以前經常路過看到，但一直武斷的以為那個地方生意不行，后來去吃了兩次飯，發現居然火爆得不要不要的。

它在什么商圈核心嗎？不在；它背后的開發商很牛嗎？我到現在為止都不知道這片商業是誰搞的；它交通方便嗎？雖然貌似靠近主干道，但實際開車進去非常不方便，大部分方向來的車都需要繞一大圈。



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它為什么能火？因為消費者要的其實不多：停車位多，好吃的店多，就行了。同樣成功的例子還有黃泥磅那一片商業，雖然現在黃泥磅停車已經有點緊張，但絲毫沒影響它的火爆。

為什么如此簡單的一個條件，很多開發商聽起來牛B哄哄、動輒號稱要顛覆市場和引領潮流的開發商，卻滿足不了？  

  

anycell

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第一個原因是，有些商業項目從立項的那一天起就錯了，比如一個四線城市的新區，根本無法承載一個50萬平米的綜合體，但它還是建了——好商家不來。

第二個原因是，有些立項沒有錯的商業項目，定位錯了，岳云鵬是個好胚子，但不能去演道明寺，如果你定位錯了——好商家也不來。

第三個原因是，有些立項定位都沒錯的商業項目，規劃落伍了。比如20家餐飲，每家15桌，按高峰期綜合上座率80%計算每家要開240桌，每桌至少要準備兩個車位，那么整體至少需要480個車位，如果你做得不夠——好商家還是不來。

第四個原因，有些立項定位規劃都沒錯的商業項目，產品標準太LOW了，招商和運營水平太次了，九濱路上九龍濱江就是典型案例，如果你做得不好——好商家依然不來。

第五個原因，有些立項定位規劃沒錯、產品標準不LOW招商運營水平也不低的商業項目，太想賺現錢了，為了商鋪聽起來總價低、好賣，面積劃得太小，搞得商家開個洗腳城都需要和10個業主談，好點的商家誰愿意費這個勁，人家到哪里不是賺錢？——好商家還是死也不來。



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因此，所謂商圈、所謂主干道、所謂開發商、所謂消費群體，這些都很重要，但其中任何一條都不足以保障投資人得到收益。

但反過來，某個項目即使有一兩點瑕疵，只要它能想辦法把好商家搞過來，就依然還有希望。

如果非要用一條標準來劃分商鋪好壞，那就是它有沒有吸引好商家的能力。畢竟舞臺是商家的，不是開發公司的，只有商家能把消費者引過來，只有商家能讓你的商鋪保值增值。

再舉一個例，機場路離大部分居住區都遠，歷史上毫無商業氛圍可言，也沒見哪家開發商來精心運營，宜家開業以后，每到周末必堵成狗。  

  

satan_king

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有了標準之后，我們再來說萬科的火鍋一條街。

這個項目至少面臨兩個壓力。



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一是好壞參半的地段。

這個項目在虎頭巖轉盤旁附近，好的一面是周邊住宅多寫字樓多，居民和商務人群密集，到大坪石橋鋪距離1.5到3公里，在這一帶常住和工作的至少50萬，并且交通很便利，理論上江北沙坪壩楊家坪的同志到這里來搞吃喝都是有可能的；缺點是離主干道有100多米，對于一個新商業項目來說，如果不搞出點新套路，這短短的100多米足夠成為殺死你的距離，餐飲商業的競爭，已經不只是殘酷而是殘忍。

二是重慶萬科本身。

在商業方面，重慶萬科曾經有兩次表現機會，一次是在錦程，一次是在悅峰，可惜的是都沒抓住，嚴格來說它幾乎沒有忠誠的商家伙伴，這意味著每個商業項目的招商運營都是從零開始，面對商家沒有成功案例和感情好講，只有一分一厘赤裸裸的算賬。  

  

檸檬草的幸福

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這一次，萬科表現得比過去的錦程和悅峰更努力，更有心機。

——為了這1萬多平米商業，萬科準備了大約700個車位，如果按30個商家計算每家大約能分到20多個，這基本上是南方花園、直港大道臨街餐飲商家的四到八倍。

——無論是銷售還是自己持有的商業，前三年的經營權都拿到自己手上（賣了的返租回來），至少保證商家不用被業主千奇百怪的要求搞得精疲力盡。

——主力商家免租一年，第二三年租金也不高。

——名為火鍋一條街，實際上火鍋只有五六家，這是一個很見心機的數字。太少不行，畢竟名字是“一條街”，太多也不行，僧多了粥就少，剩下的面積怎么辦？江湖菜來填。
  

  

dxk1107

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理論上講，火鍋一條街很有可能把好商家吸引過來：車位足，建筑品質不錯，周圍的人也多，搞出一個升級版的直港大道或是南方花園，貌似并非不可能。

但事實并沒有這么簡單，因為這些商家沒有跟著萬科賺過錢，因為這是一個只講現實的世界，所以不可能萬科甩支穿云箭，就有千軍萬馬來相見，通俗的講就是萬科面對這群商家并沒有太強的號召力和組織權，于是麻煩就來了：我怎么相信你能把這個離主干道100多米的地方做活？最好的那兩三個位置，你憑什么給了張三李四而不給我？



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所以，即使一個項目，具備了前面說的五點，也并不意味著就可以高枕無憂萬事大吉。成功的要素或許還有第六點：它可能是通過若干成功案例積累下來的氣勢，有可能是某個特別好的時機，甚至是某種好運氣，它是一種很難用指標量化類似第六感的東西。

今后我會陸續寫一些商業項目，只是我個人一些評判，而非投資建議，因為成功是如此難得和偶然，因為沒有商鋪可以不賠穩賺——如果有，我早就富得流油了，買游艇泡明星都來不及，哪里還有空坐在電腦面前苦口婆心的碼字？  

  

天地男兒

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我認為這條火鍋街至少具備了一定的成功可能性，它的定位、硬件，還有招商政策，至少都是以滿足商家需要為導向的，商家才是項目的用戶，商家才是項目的基礎，他們的價值和意義甚至大于消費者，因為是它們在引導和左右著消費者——就像宜家和奧特萊斯可以把重慶各個區的人，都引到機場路上去一樣。

百度了兩張實景填上

白天的樣子

晚上的樣子

   

  

展迅小郭

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萬科或許還可以做得更多。

比如開業前一年，砸500萬，送10萬張面值50的通用消費券，基本上可以保證把從大石楊片區的寫字樓，以及稍微好一點的社區全覆蓋掉，如果每個人消費的時候帶3個人來，那么就意味著一年有40萬的客流。

如果人均客單價60元，就會產生2400萬營業額，按25家店計算每家可以得到近100萬；如果自然消費和回頭客，加上周末和逢年過節，能夠再做到60萬客流，那么每家店年營業額就可以做到200萬。在免租的情況下，大部分商家不到一年就可以收回裝修成本和前期投入。

如果第一年有100萬客流，日均來客2700人，大部分重慶人應該都已經知道了火鍋一條街——這時候誰還在意那100多米的距離？

這500萬也不用萬科全部自己掏，每個平方售價漲500，賣5000平米就可以回來一半，自己掏剩下一半就可以了。



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比如，每個過生日的顧客，在火鍋一條街吃飯后，都可以憑消費小票和身份證抽獎；人人有份，以二三十塊的小獎為主，但每個月送一臺最新款的IPHONE。

比如，企業客戶可以采用在合約商家店面通用的消費券，2000塊九折，5000塊八五折，10000塊八折——這應該是大部分商家都可以接受的折扣，還可以幫助商家以比較體面的方式，對抗購物中心餐飲的團購沖擊，畢竟火鍋和江湖菜希望自己看上去是傲嬌的，和購物中心的流水線餐飲是不同的。

再比如，外地到重慶來的游客，憑消費小票和機票動車票，就可以領一份很有重慶特色和元素的小禮品，比如手機殼冰箱貼開瓶器鑰匙扣等等，這些紀念品可以成本不高，但必須很有設計感很漂亮，一年出幾款就可以，但每款必須是爆款，對于游客來說，還有什么比有吃有拿高興？

還有家庭聚會、同學會……，如果認真想，都可以做文章。  

  

anranseoh

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萬科或許應該展示出的是，好歹我是全球第一的開發商，只要我愿意只要我想，就算是一塊石頭我都可以把它燒得滾燙。

火鍋一條街，就是我必須燒燙的這塊石頭，只要是跨進這個門檻的商家，都可以跟著喝酒吃肉，反正都是喝酒吃肉，坐的位置好一點差一點有多大區別？你作為商家應該擔心的是沒有位置，而不是挑三揀四。

我要做的不是迎合討好你，而是用實力把你打服氣——很多時候，所謂合作就是這么成就的。

在做下一個商業項目的時候，就有成功案例和感情講了，那時候甩支穿云箭，或許就有千軍萬馬來相見。



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對于萬科來說，在南方花園直港大道漸顯老態的背景下，用1萬多平米的餐飲商業來展示氣質，打一個商業翻身仗，再適合不過了。

其一，重慶和萬科一個量級的競爭對手，目前沒有一家，把一個1萬多平米的商業當成大事來抓；其二，如果項目有十來萬平米，遠不是投入幾百千把萬，就能炒出人氣解決問題。



只要時機合適，一定要拿出氣質。

就像我在吃小面的時候加煎蛋，從來不問價錢一樣。