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                                                                      樓主: 宮浩-SEAN
                                                                      打印 上一主題 下一主題

                                                                      商業和二手房看房經驗分享 萬科火鍋一條街、復地上城等

                                                                      [復制鏈接]

                                                                      0

                                                                      主題

                                                                      1

                                                                      回帖

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

                                                                      積分
                                                                      173
                                                                      QQ
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                                                                      發表于 2016-11-17 01:15:49 | 只看該作者


                                                                      我去看門面,想法挺好,但是現在銷售確實不好,不敢賭  
                                                                        

                                                                      0

                                                                      主題

                                                                      3

                                                                      回帖

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

                                                                      積分
                                                                      118
                                                                      QQ
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                                                                      發表于 2016-11-17 01:15:51 | 只看該作者


                                                                      肯定火不起來的 作為一個天天在虎頭巖萬科上班的人來說 火不起的  
                                                                        

                                                                      1

                                                                      主題

                                                                      48

                                                                      回帖

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

                                                                      積分
                                                                      96
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                                                                      發表于 2016-11-17 01:16:29 | 只看該作者


                                                                      我不知道你是不是銘騰的老朱,如果是或者不是都請你點評一下約克郡北區。謝謝!  
                                                                        

                                                                      6

                                                                      主題

                                                                      19

                                                                      回帖

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

                                                                      積分
                                                                      144
                                                                      QQ
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                                                                      發表于 2016-11-17 01:19:09 | 只看該作者


                                                                      我不是銘騰的老朱,我長相要英俊些。
                                                                      回復幾個同學。

                                                                      一、萬科頤府
                                                                      戶型一般,景觀一般,價格不便宜,沒有稀缺的景觀資源,就算面向照母山、最貴的那一排別墅,風景也很一般。
                                                                      并且它大概是重慶400萬以上的樓盤里,賣相最差的一個,樣板房很舊,很多業主還在裝修,小區里面到處都是建材

                                                                      但它也有好處:位置好,對面就是萬科城的高層有很多生活配套,并且大部分是院落式的結構,尺度感比那些間距很小的行業式聯排要好。最重要的是位置好,同樣在經開大道上面,同樣是萬科的別墅,悅府有段時間二手房價格跌得很厲害,但慢慢又漲回來了,畢竟靠近經開大道的純別墅不多。

                                                                      二、中渝愛都會和梧桐公館
                                                                      除了產品品質一般價格略高,其它還好。

                                                                      三、建工依山郡
                                                                      這個樓盤還可以,因為沒有比較費地的洋房別墅,所以綠化空間比較充足,地鐵站就在小區門口,以前搞了幾次團購,對象都是效益還不錯的單位,所以住戶的素質應該還不低。
                                                                      缺點是建工的細節品質,不宜抱太高期望  
                                                                        

                                                                      5

                                                                      主題

                                                                      18

                                                                      回帖

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                                                                      積分

                                                                      渝北土著

                                                                      Rank: 3Rank: 3

                                                                      積分
                                                                      200
                                                                      QQ
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                                                                      發表于 2016-11-17 01:19:12 | 只看該作者


                                                                      私信問小戶型的很多,所以我歪一下樓,講一下對小戶型的看法。  
                                                                        

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                                                                      20

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

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                                                                      162
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                                                                      56#
                                                                      發表于 2016-11-17 01:19:52 | 只看該作者



                                                                      買小戶型投資?——包租婆不是那么好當的  
                                                                        

                                                                      4

                                                                      主題

                                                                      27

                                                                      回帖

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

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                                                                      73
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                                                                      1

                                                                      有很多人問我,買哪里的小戶型來投資比較合適。

                                                                      這至少證明了兩點:一是包租婆真的是一份非常有吸引力的職業,人們內心深處都有一個不勞而獲的夢想;二是大多數人都是好吃懶做的,并不想通過辛勤的勞動和我們一起建設社會主義。

                                                                      你們太可恥了。



                                                                      2

                                                                      好了,講真,這種想法一點都不可恥。

                                                                      我有一個朋友,最近給我說,他正在看小戶型和商鋪,準備買來投資用。我聽到的時候有點意外,這個朋友做了很多年生意,雖然生意不大但絕對比下有余,他又是一個比較專注和保守的人,我認識他10幾年了都沒見他有過投資房子的打算,怎么突然就動心思了?

                                                                      他說過了40以后,明顯感覺記憶力和精力都不如以前了,最近兩年行情也不好,父母老了孩子又還小,如果不趁現在有點錢置辦點資產,今后掙不到錢存款又貶值的話,一家老小怎么辦?



                                                                      3

                                                                      “安全感”最近幾年很流行,大到政客拉選票,小到綠茶婊釣凱子,都在用這個詞。對于我們這種普通人來講,安全感不過就是當你老了、當你和社會脫節了、當你掙錢不如現在多了的時候,還能夠吃得起飯,加得起油,還有能力贍養父母,有錢供孩子讀書,生活水平不至于下降太多。

                                                                      錢越來越不值錢,所以大家很自然想到的就是,不如買幾套小房子來收租。




                                                                      4

                                                                      雖然動機值得尊重,但我還是想潑點冷水。  
                                                                        

                                                                      4

                                                                      主題

                                                                      23

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

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                                                                      82
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                                                                      5

                                                                      重慶過去建了太多的小戶型,其中可以拿出來出租的,起碼有幾十萬套,加上公租房這個數量還要龐大,這些小戶型,分別握在無數個張三李四王二麻子手里。

                                                                      但從另一個方面看,承租方又不是很給力?,F在90后很多都是獨生子女,一旦找了份說得過去的工作、找了個說得過去的對象、確定了要在某個城市生活,父母通常就會趕緊張羅著給他們買房子,重慶又不是一個流動人口特別大的城市,所以出租市場上就顯得供大于求;并且大部分租房子的人對租金是比較敏感的,如果我一個月租房子都要四五千塊,按重慶這個房價水平我還不如自己買,只有少數在重慶工作、收入高、但又不打算在重慶定居的客戶除外。

                                                                      任何一種商品,如果市場供大于求,同時供貨方又多,它的價格就不可能維持在一個比較高的水平。



                                                                      6

                                                                      所以重慶的房屋租金,跑不過房價的漲幅,也跑不過物價的漲幅,10年前解放碑一套小公寓租金是1000多,10年后還是1000多,10年前楊家坪一套小區三房租金2000塊,今天認真找找2000多還是租得到。

                                                                      一些新興區域,現實更悲催,我一個朋友在大學城買了某知名開發商的精裝小戶型投資,兩三年前交房,有中介打電話來問她要不要出租,她問租金可以收多少,中介說600塊不能再高了——她頓時整個人都不好了。

                                                                      至少在未來3到5年,我個人看不出來有什么理由,可以促使小戶型的租金大幅度上漲,我看到的是越來越多的高樓大廈在交房,其中很多大樓都是小戶型,一層20戶,建好一棟樓,租賃市場上又多了好幾百套供應量。



                                                                      7

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                                                                      集中投入15萬(首付稅費和裝修),每個月倒貼400塊左右,20年后,得到一套20歲高齡的老房子,這樣的所謂投資,有多大意思?



                                                                      8

                                                                      要讓這種投資算得過來賬,唯一的途徑是錢快速貶值,推動租金和資產價值上漲,前者雖然概率不大但并非不可能發生,但就算真有這么一天,最后能享受到租金和資產價值上漲的,也未見得是你。

                                                                      最近我看到的報道是,萬科會進入租賃市場,龍湖也專門注冊了一個新品牌,用來運營出租房。

                                                                      這塊看起來沒什么油水的市場,以前開發商歷來是看不上的,賣一套房子多少錢?收一個月房租才幾個錢?

                                                                      為什么這點小錢,現在好像他們也看得上了?  
                                                                        

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                                                                      17

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                                                                      積分

                                                                      渝北百姓

                                                                      Rank: 2

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                                                                      9

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                                                                      10

                                                                      其一,開發這些房子的錢,未必用得著全部從自己口袋里掏。

                                                                      只要收益模式清晰,現金流穩定,即使回報率不算很高,也有的是錢愿意和他們合作,最近提出“定個小目標先賺它一個億”的王健林,到處簽投資合同,一個合同就是五六百億,你以為這總共幾千億的現金都是從他自己口袋里掏?他把內褲賣了都掏不出來,然而只要把藍圖畫好了,有人愿意替他掏。

                                                                      退一萬步來說找不到錢,他們還可以通過抵押或是銷售產權來套現。



                                                                      11

                                                                      其二,在租賃房市場上,萬科龍湖相對于散戶,有碾壓性的優勢。

                                                                      首先它成本比你低。你買到的小戶型,除了建設成本還有開發商的利潤,以及交易稅費;如果萬科龍湖自己建房子出租,后面兩部分成本是不存在的,也就是說你的房子成本40萬,而它的成本可能是32萬;裝修更不用說了,你5萬塊裝出來的房子必然充滿了濃濃的屌絲氣息,它通過集中采購統一施工,同樣的價格效果比你牛,同樣的效果價格比你低。

                                                                      其次是整個交易和使用過程,企業運作和散戶不是一個概念。租客是和一個散戶簽約更有保障,還是和一家大公司簽約更有保障?至少大公司不會因為兒子結婚趕租客走,燈泡壞了馬桶堵了,是你修得快還是萬科龍湖修得快?

                                                                      換你是租客,你租哪家的?  
                                                                        

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                                                                      12

                                                                      其三,它贏利渠道比你多。

                                                                      除了租金,很重要的是,它可以把租客作為一個可以深挖的渠道。如果重慶有80萬人租房,未來某家企業占到10%的份額,有8萬租客,那么,它可以用這8萬用戶去和商家合作,收進場費,按成交額提成……,如果每個月在每個租客身上賺100塊,每個月收益差不多就是1000萬。

                                                                      一年的收益,就是1.2億。

                                                                      如果擴展到20個城市,就是24億。

                                                                      如果把這24億穩定收益裝進某個公司,在資本市場上按30倍市盈率計算,這個公司該值多少錢?

                                                                      如果再把租金收益加進去,這個公司該值多少錢?

                                                                      如果再把已經有的幾百萬業主裝進這個體系,去和商家合作,每年收益又該增加多少?這家公司又該值多少錢?

                                                                      并且,這些租客中的絕大部分,總有一天會買房,你現在讓它提前體驗到你的產品和服務,并且拿到他的電話號碼、拿到關于他生活習慣的大數據,日后要賣房子給這些人是不是更容易?

                                                                      這些都是實實在在的市場機會和空間,散戶卻在里面賺不到一毛錢,但企業不一樣,即使我房租收益有限,在其它地方卻可以賺大錢。



                                                                      13

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                                                                      其一,目前棕櫚泉的高層,有的可以租到1萬多,以韓國租戶為主,如果萬科龍湖對里面的那些思密達說,你可以試一下我的高檔出租房,先免租讓你住半年,每棟樓給你配三個英語韓語都可以來兩句的愛心,孩子上學交通車接送……,最多一年時間,里面的思密達會跑掉一大半。

                                                                      其二,10多年后,我兒子暑假去北京上一個月興趣班,住朋友家里肯定不合適,影響別人騷浪賤的情緒;我不想讓他住7天,每天欣賞小卡片,也不想讓他一個月花好幾萬去住大酒店。那我就在手機上,從開發商手里給他租個短租房。

                                                                      除了我們常見的出租以外,一個大的公司,還可以抓高端租賃,還可以搶去一部分酒店市場,如果有一天能從一二線城市的酒店市場里搶到10%,又該是多高的市值?  
                                                                        
                                                                      使用 高級模式(可批量傳圖、插入視頻等)
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